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        重庆市铜梁区国有建设用地使用权土地级别和基准地价的通知铜府办〔2016〕124号

        摘要:

        各镇人民政府、街道办事处,区政府有关部门,有关单位:

        重庆铜梁区国有建设用地使用权土地级别和基准地价已经区政府第94次常务会议审议通过,现予以公布,并将相关贯彻执行事宜通知如下:

        一、基准地价是政府管理和调控土地市场的基本手段,是制定土地税费、核算土地资产收益的主要依据,区政府有关部门和有关单位务必高度重视、严格执行。

        二、基准地价自2016年9月16日起开始执行。2016年9月15日前(含9月15日)区国土房管局受理的业务审批件,仍按渝国土房管发〔2007〕779号文件公布的土地级别执行(以行政审批业务受理凭证开具时间为准);2016年9月16日后(含9月16日)区国土房管局受理的业务审批件,均按本通知公布的土地级别执行。

        三、区政府有关部门和有关单位要做好相关政策的衔接工作,实施中的具体问题由区国土房管局负责解释。

        四、若个别区域土地级别影响因素发生明显变化,土地级别需作调整,或者基准地价实施过程中遇到其他问题,请各相关单位及时向区人民政府反馈。

        铜梁区国有建设用地使用权基准地价说明

        一、适用范围

        铜梁区国有建设用地使用权基准地价(以下简称基准地价)适用于铜梁区范围内的国有建设用地。

        二、基准地价内涵

        基准地价的内涵为城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下,特定出让年限的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为楼面地价,是指单位建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格(单位:元/平方米)。

        (一)基准地价容积率

        商业为3.0,办公为3.0,住宅为2.5,工业为1.0。

        (二)基准地价土地开发程度

        商业、办公、住宅为“六通一平”,即宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内场地平整;工业为“五通一平”,即宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

        (三)基准地价使用年限

        商业为40年,办公为40年,住宅为70年,工业为50年。

        (四)基准地价期日

        2016年1月1日。

        三、土地用途分类

        基准地价土地用途分为商业、办公、住宅和工业四类。

        (一)商业类

        包括批发零售用地(包括商场、商铺、商店、超市、各类批发(零售)市场等用地)、住宿餐饮用地(包括宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、自驾车和房车营地、度假村、酒店、饭店、餐厅、酒吧等用地)、金融保险用地(包括银行、证券期货交易所、保险公司等金融活动场所用地)、娱乐康体用地(包括剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、大型游乐设施、影视城及仿古城等人造景观用地、高尔夫、赛马场、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场,以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地)、其他商服用地(包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院、汽车维修站、加油站、加气站、充电站、停车场(库)及独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其他公用设施营业网点用地)。

        殡葬用地(包括殡仪馆、火葬场、骨灰寄存堂、陵园、墓地等殡葬场所用地)参照商业用途确定。

        (二)办公类

        包括商务办公用地(指企业、服务业等办公场所用地,包括写字楼、商业性办公楼、企业厂区外独立的办公楼以及贸易、设计、咨询等技术服务办公用地)、艺术传媒用地(指文艺团体、影视制作、广告传媒等用地,包括广播电视、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等)、行政办公用地(指党政机关、社会团体、事业单位等机关团体用地)。

        文化设施用地(包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心、综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地)、教育科研用地(包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位用地)、体育用地(包括体育场馆、体育训练基地等用地)、医疗卫生用地(包括医疗保健、卫生防疫、康复急救、医检药检设施等用地)、社会福利设施用地(包括福利院、养老院、孤儿院等用地)、监教安保用地(包括监狱、看守所、拘留所、劳改劳教场所、戒毒所和安全保卫设施等用地)、外事用地(包括外国驻华使馆、领事馆、办事处、国际机构等用地)及宗教用地(包括庙宇、寺院、道观、教堂等宗教活动场所用地)参照办公用途确定。

        (三)住宅类

        指用于一类居住、二类居住、三类居住用地中的住宅用地(包括普通住宅、公寓、别墅等)。

        (四)工业类

        包括工业用地(指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地)、物流仓储用地(指物资储备、中转、配送等用地)、采矿用地(指采矿、采石、采砂(沙)场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地)。

        公用设施用地(指用于城乡基础设施的用地,包括供水、供电、供燃气、供热、邮政基础设施及基站、广播电视通信基站、消防、防洪、排水、环卫等设施用地)及交通水利设施用地(包括铁路、公路、港口码头、机场、管道运输、城市道路、轨道交通、交通枢纽、交通站场、水工建筑等设施用地)参照工业用途确定。

        其他未列入上述范围的用地,其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。办公类、住宅类、工业类用地中的配套经营性设施用地,应参照商业用途确定。

        四、基准地价的应用

        运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价,并根据宗地实际情况进行土地用途、期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。评估多用途混合的宗地价格时,应按各具体用途分别修正后加权测算。

        (一)宗地价格计算公式

        1.地上计容部分

        楼面地价=适用的基准地价×土地用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

        地面价=楼面地价×R

        R为设定容积率(工业用地R为1;商业、办公、住宅用地设定容积率小于1时,R取1)。

        2.地下不计容部分

        楼面地价=适用的基准地价×相应用途地下空间修正系数×期日修正系数×年期修正系数×区域和个别因素修正系数±土地开发程度修正值

        地面价=楼面地价×(建筑面积÷宗地土地面积)

        (二)宗地价格测算中有关参数的确定

        1.适用的基准地价的确定

        根据宗地的法定用途,按照本说明第三条规定的基准地价分类,确定适用的基准地价用途后,根据国土部门公布执行的土地级别,确定对应用途级别应适用的基准地价。

        2.用途修正系数的确定

        宗地需要进行用途修正的,地上计容部分应按照《土地用途修正系数表》确定用途修正系数;地下不计容部分应根据《地下空间修正系数表》相应用途比准类别确定相应用途地下空间修正系数。

        3.期日修正系数的确定

        期日修正系数=宗地估价期日的地价指数÷基准地价期日的地价指数

        宗地估价期日的地价指数以重庆市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。

        4.年期修正系数的确定

        为土地还原率(商业、办公、住宅、工业分别为7.50%、7.18%、6.51%、5.81%)或宗地剩余使用年限或基准地价规定的对应用途土地使用年限。

        5.容积率修正系数的确定

        按照宗地的设定容积率(R),根据《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。商业、办公、住宅:容积率小于1.0时,按容积率1.0确定修正系数;容积率大于4.5时,按容积率4.5确定修正系数。工业用地不进行容积率修正。

        当R1

        X=X1+(X2-X1)×(R-R1)/(R2-R1)

        X1、X2为R1、R2所对应的容积率修正系数。

        6.土地开发程度修正值的确定

        当宗地的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时,应根据《土地开发程度修正值表》确定开发程度修正值。

        上述《土地开发程度修正值表》中的土地开发程度修正值为土地面积单价,应用中应按下列公式换算为建筑面积单价:

        宗地地上计容部分的土地开发程度修正值(建筑面积单价)=土地开发程度修正值(土地面积单价)÷宗地容积率

        宗地地下不计容部分的土地开发程度修正值(建筑面积单价)=土地开发程度修正值(土地面积单价)÷(宗地地下不计容建筑面积÷宗地土地面积)

        宗地同时具有地上计容部分和地下不计容部分的,评估时只计算宗地地上计容部分的土地开发程度修正值,地下不计容部分的土地开发程度不作修正。

        7.区域和个别因素修正系数的确定

        按照《区域和个别因素修正系数表》,根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数,应用上述公式测算宗地的区域和个别因素修正系数。为第种因素的修正系数。


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